Loi Robien de A à Z

Investir dans l’immobilier avec le nouvel amortissement Robien

Vous cherchez un investissement locatif financé en partie par des réductions d’impôt ? C’est possible grâce au régime Robien ! Ce dernier, mis en place en 2003, fait peau neuve dès le 1er juillet 2006. Revue de détails.

Grâce au nouvel amortissement Robien dit « Robien recentré », il sera possible dès le 1er juillet prochain d'investir dans l'immobilier locatif, pour se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus, tout en bénéficiant de substantiels avantages fiscaux.

Version remaniée de l’ancien dispositif Robien, le « Robien recentré » modifie le barème d’amortissement et le limite au maximum à 50 % du prix d’acquisition du bien sur 9 ans – contre 65 % sur 15 ans auparavant -. Enfin, pour mieux tenir compte de la réalité du marché locatif, il propose un nouveau découpage des zones géographiques pour les plafonds de loyer.

Pour qui ?
Ce placement immobilier est surtout profitable pour les contribuables fortement imposés, puisqu’il leur permet d’échapper presque en totalité à l’imposition sur leurs revenus fonciers pendant des années et même, en se créant un déficit foncier, de diminuer les impôts payés sur leurs autres revenus.
Si vous possédez déjà des revenus locatifs et que vous vous trouvez dans une tranche marginale d’imposition élevée, c’est le jackpot !
Mais même s’il n’est pas aussi attractif pour les autres catégories sociales, cela ne veut pas dire qu’il ne soit pas fait pour vous, si vous achetez un logement en vue de le louer, et de recevoir plus tard des revenus complémentaires pour la retraite par exemple. Car l’avantage fiscal vous fera de toute façon payer moins d’impôts sur les loyers.

Pour quel logement ?
Peuvent bénéficier du dispositif Robien :

- Les logements achetés neufs ou en état futur d’achèvement.

- Les logements anciens très dégradés, qui ne correspondent pas à au moins quatre normes de décence : surface des pièces trop petite, absence de sanitaires, installation électrique dangereuse, etc. Ceux-ci peuvent être remis sur le marché de la location à condition d’y effectuer des travaux de réhabilitation importants, destinés à le mettre aux normes actuelles. À savoir. À l'issue du chantier, les performances acoustiques, thermiques, doivent être voisines de celles d’un logement neuf, et attestées par un professionnel qui aura visité le logement avant et après travaux.

- Les locaux non affectés auparavant à l’habitation, comme un atelier, une boutique par exemple.

Quelle déduction ?
Vous pouvez déduire de vos loyers un amortissement du prix d’acquisition, plus les éventuels travaux de remise en état, égal à :

- 6 %, pendant les 7 premières années,
- 4 %, sur la 8e et la 9e année.

Au total l’économie réalisée sur le prix de votre acquisition s’élève à 50 % après 9 ans de location.

A savoir à partir de la nouvelle loi de finances concernant les revenus perçus en 2006, l’abattement de 20 % jusque là réservé aux salaires, est désormais intégré dans le barème de l’impôt. Il s’appliquera donc à tous les revenus, notamment les revenus fonciers.
Pour corriger ce déséquilibre, la déduction forfaitaire de 6 % pour le régime Robien a été supprimée. Mais vous ne paierez plus la CRL (contribution sur les revenus locatifs, de 2,5%). Au final, d’après le fisc, cela reviendra au même !

EXEMPLE
M. et Mme X achètent un logement de 150 000 euros. Grâce au dispositif Robien recentré, ils peuvent déduire 6 % du prix, soit 9 000 euros de leurs loyers pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans, soit 6 000 euros.
M. et Mme X louent cet appartement de 50 m2 situé en zone B2, 11,30 euros le mètre carré. Ils perçoivent donc 6 780 euros de loyers par an dont ils peuvent déduire 9 000 euros les 7 premières années. Le reste 9 000 – 6 70 euros = 2 220 euros, appelé déficit foncier, est entièrement déductible de l’ensemble des revenus de M. et Mme X, dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel pouvant se reporter sur leurs revenus fonciers (loyers) des 10 années suivantes.
Au total, sur 9 ans, M. et Mme X auront économisé en impôts 75 000 euros sur 9 ans, soit la moitié de leur investissement.

À quelles conditions ?
- Le logement doit être loué nu (sans meubles) de façon continue pendant 9 ans au moins à des locataires, sans condition de ressources, dont le logement représente la résidence principale.
Le logement peut être loué à des descendants ou ascendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

- Les loyers sont plafonnés. Pendant toute la durée de la location, vous devez respecter des niveaux de loyers fixés par décret, et revalorisés tous les ans, au 1er janvier.

Plafonds mensuels des loyers à compter du 1er juillet 2006

Nouveauté. Les pouvoirs publics ont pris acte des effets pervers des plafonds précédents de loyers, qui étaient sensiblement au-dessus du marché. Ils tiraient les loyers vers le haut, et bien des investisseurs, croyant pouvoir louer au plafond autorisé, ont dû revoir leurs prétentions à la baisse.
Au final, ils ont obtenu un rendement très inférieur à ce qu’ils escomptaient. C’est pourquoi l’ancienne zone B a été divisée en deux zones, et les loyers de la zone C revus à la baisse.

Où se renseigner ?
Validez votre projet en ligne. Le dispositif « Robien » attirant de nombreux néophytes, l’Association nationale d’information sur le logement (ANIL) vient de mettre en place un nouveau service dédié à l’amortissement locatif sur son site Internet (www.anil.org). Vous y trouverez simulateur et conseils de bon sens.